Vai comprar um imóvel na planta? A constituição do patrimônio de afetação é a sua segurança, exija!
No mercado da construção civil, é comum a comercialização de unidades de empreendimentos imobiliários ainda em fase de construção, sejam elas para “compradores moradores” (aqueles que usarão a unidade imobiliária como sua moradia) ou para “compradores investidores” (aqueles que adquirem pensando na obtenção de lucros). Em qualquer um dos casos, o risco faz parte do cotidiano dessas negociações, até porque se tratam de aquisições de coisa futura e, ainda que estejam organizadas, elas possuem o viés da “incerteza”, pois os adquirentes não conseguem enxergá-las prontas no ato da aquisição. Assim, além de verificar se a incorporação imobiliária do empreendimento está devidamente registrada no Cartório de Imóveis (certeza da regularidade da comercialização), o que os compradores e também alguns incorporadores não sabem é que a Lei de Incorporações (a de nº 4.591/64) traz alguns artifícios legais mitigadores desse risco, como, por exemplo, o PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. Mas afinal, o que é o patrimônio de afetação? Quando se adquire um imóvel na fase de incorporação, presume-se que haverá uma comunhão de esforços, isto é: por parte do adquirente, o pagamento das promessas de compra (cujo recurso deve ser usado para cumprir as obrigações da incorporação) e, por parte do incorporador/construtor, a realização do empreendimento. Melhor dizendo, o empreendimento será construído com a receita levantada do pagamento dos compromissos de compra e venda, junto, em alguns casos, com outros recursos, como, por exemplo, o financiamento bancário. E o PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO é a proteção desses recursos, possibilitando a preservação de toda a receita alcançada para construir o empreendimento imobiliário. Com a constituição do patrimônio de afetação, toda a contabilidade do empreendimento é segregada (separada) do patrimônio geral da incorporadora, ou seja, todos os recursos obtidos com as vendas das unidades na fase de construção e/ou outro recurso financeiro destinado ao empreendimento serão utilizados para a execução do projeto, sob pena de sanção à incorporadora. Na prática, por exemplo, as dívidas e eventual falência da incorporadora não atingirão o empreendimento imobiliário no qual você adquiriu a sua unidade autônoma (apartamento, lote, sala comercial e outros). Previsto na Lei nº 4.591/64, a constituição do patrimônio de afetação obriga a incorporadora a realizar algumas providências, quais sejam: (a) averbação no Cartório de Imóveis do termo de opção pela submissão do empreendimento ao regime do patrimônio de afetação; (b) inscrição no CNPJ e informação do domicílio tributário eletrônico (DTE) junto à Receita Federal; (c) a organização contábil separada (segregada) da incorporadora; e, por fim, (d) a comprovação de regularidade fiscal e FGTS. E não pensem os empresários do ramo que os benefícios do regime se limitam ao comprador da unidade imobiliária (consumidor ou investidor); muito pelo contrário, além de dar credibilidade para a incorporadora e seu empreendimento (maior marketing nesta área não há), o patrimônio de afetação traz consigo diversas vantagens à sociedade empresária, tal como a possibilidade da inclusão desta no regime especial de tributação (RET), cuja tributação é de 4% sobre a receita bruta obtida, abaixo da convencional, que gira em torno de 6,73% na modalidade lucro presumido. Vale frisar que esse regime especial de tributação se aplica apenas nas vendas das unidades durante a fase de construção, não se estendendo para a alienação de unidades prontas. De qualquer maneira, exija e leve ao seu advogado o registro da incorporação imobiliária do empreendimento cuja unidade se pretende adquirir, pois a constituição do regime de afetação é a segurança de vê-la construída.
Como um contrato pode ser encerrado? E o que isso tem a ver com a multa contratual?
Quando duas ou mais pessoas firmam um contrato — seja na vida pessoal, nos negócios ou em parcerias de qualquer tipo — o objetivo é garantir mais segurança para todos os envolvidos. Afinal, o contrato formaliza aquele combinado e serve como proteção em caso de imprevistos. Mas nem sempre tudo sai como o esperado. Às vezes, a relação não continua como planejado, e é aí que entra um ponto muitas vezes ignorado: as regras de encerramento do contrato. É comum que o fim do contrato esteja ali, perdido nos últimos parágrafos, sem muita atenção. Isso porque, na hora de assinar, tá tudo indo bem — clima de confiança, entusiasmo, planos a mil… E ninguém quer pensar no fim, né? Mas é justamente esse o momento de olhar com carinho para essas cláusulas que tratam do encerramento da relação. EXISTEM DIFERENTES FORMAS DE ENCERRAR UM CONTRATO E entender qual se aplica no seu caso faz toda a diferença. Os termos podem parecer complicados, mas calma que a gente explica de forma simples: 🔹 Resolução: Acontece quando uma das partes não cumpre o combinado. É o famoso “quebrou o contrato”. Aqui, geralmente há uma falha grave que justifica o encerramento da relação. 🔹 Rescisão: Apesar de muita gente usar como sinônimo, na prática, a rescisão costuma se aplicar em situações específicas, como quando há lesão ou o contrato foi feito em estado de perigo. 🔹 Resilição: Essa é a forma mais tranquila de todas. Acontece quando uma ou ambas as partes decidem, por vontade própria, encerrar o contrato, mesmo sem que ninguém tenha feito algo errado. É só uma escolha livre, sem culpa. Ou seja: se for resilição, não tem erro, nem descumprimento — só a vontade de seguir caminhos diferentes. E A MULTA CONTRATUAL, COMO FICA? Aqui entra uma discussão importante: quando a relação acaba por resilição (ou seja, sem culpa), a cláusula penal (multa) ainda pode ser cobrada? Depende. Se essa multa estiver escrita no contrato como uma punição por descumprimento, ela não se aplica à resilição. Afinal, ninguém errou — só decidiram encerrar de forma amigável. Por isso, é essencial que os contratos deixem bem claro em quais situações a multa será cobrada, para evitar interpretações erradas no futuro. Se esse conteúdo te ajudou, deixa um comentário!
HOLDING FAMILIAR: como esse planejamento pode ajudar você, sua família e seus negócios?
Planejamento Sucessório, societário e patrimonial através da Holding familiar/patrimonial. A HOLDING PATRIMONIAL/FAMILIAR é um dos instrumentos mais eficazes no planejamento sucessório, que, além de planejar a sucessão patrimonial familiar e empresarial (ou seja, os seus bens e sua empresa após o seu falecimento), o referido instrumento também é capaz de fazer a gerência daquilo que você lutou para construir com mais eficácia, segurança e economia, principalmente tributária. São inúmeras as VANTAGENS da HOLDING PATRIMONIAL, tais como: (i) Proteção do patrimônio com a continuidade da autonomia (transferem-se os bens à empresa sem perder a administração plena destes); (ii)Organização do patrimônio (possibilita definir a destinação dos bens e empresas depois do falecimento do proprietário/empresário ou até antes disso); (iii)Economia tributária (não se perde parte do patrimônio devido ao pagamento do imposto de transmissão na sucessão/inventário, bem como se pagam menores de tributos em caso de venda e locação dos bens). QUAL O PROCEDIMENTO? Os bens, e as empresas do grupo familiar (se assim o administrador desejar), formarão o capital social da empresa patrimonial (holding), de modo que todo o patrimônio será organizado e administrado por uma sociedade, o que facilita a tomada de decisões estratégicas e garante a continuidade do legado familiar. TENHO QUE PAGAR ITBI (imposto de transmissão) NA TRANSFERÊNCIA DOS MEUS IMÓVEIS DA PESSOA FÍSICA PARA A HOLDING (pessoa jurídica)? Não, você não precisa pagar ITBI! Um dos maiores benefícios de ter uma holding é a imunidade tributária na passagem (transmissão) dos bens da pessoa física para a jurídica, transferência que será instrumentalizada através da integralização de capital, cuja imunidade do imposto de transmissão advém da Constituição Federal. IMUNIDADE TRIBUTÁRIA na integralização de capital: Art. 156, §2°, I da Constituição Federal. Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição; 2º O imposto previsto no inciso II: I – Não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica [..]; Outro benefício interessante, é a INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL pelo valor lançado no IR: Art. 142, da Lei nº 5580/18 (Lei que regulamenta a tributação, a fiscalização, a arrecadação e a administração do Imposto sobre a Renda e Proventos de Qualquer Natureza): Art. 142. As pessoas físicas poderão transferir a pessoas jurídicas, a título de integralização de capital, bens e direitos, pelo valor constante da declaração de bens ou pelo valor de mercado e; Art. 23 da Lei n° 9249/95 (Lei que alterou a legislação do imposto de renda das pessoas jurídicas, bem como da contribuição social sobre o lucro líquido, e dá outras providências): Art. 23. As pessoas físicas poderão transferir a pessoas jurídicas, a título de integralização de capital, bens e direitos pelo valor constante da respectiva declaração de bens ou pelo valor de mercado. Portanto, quando da integralização de capital basta fazer o requerimento de não incidência de ITBI no ente municipal em que os imóveis estão localizados, para que, após a emissão da certidão de não-incidência, a transferência da pessoa física para a jurídica seja concretizada no cartório de registro de imóveis competente. A HOLDING também pode controlar as empresas do grupo? A holding também pode ser sócia majoritária e assumir o controle de outras empresas do grupo familiar, o que facilitará a sucessão empresarial. É possível, por exemplo, definir regras claras de sucessão que garanta que a gestão dos negócios permaneça nas mãos dos membros da família. Ou seja, se houver o falecimento de um dos familiares, os demais sócios da holding ainda estarão lá para deliberar a respeito das atividades empresariais e terão o controle absoluto sobre os rumos da empresa. E A ECONOMIA NO INVENTÁRIO, é considerável? Para melhor exemplificar a economia, segue abaixo a comparação da diferença dos valores de ITCMD numa holding e num inventário (exemplo com a alíquota de ITCMD de Santa Catarina): nota-se, no exemplo acima, uma economia de aproximadamente 80% no imposto, além da possibilidade de parcelamento. Situação que resguarda o patrimônio da família, de modo que os herdeiros não são obrigados a vender parte da herança de forma rápida (normalmente com deságio), para pagar os impostos e custos com o inventário. Destaca-se que, normalmente, o custo total para sucessão patrimonial na holding é de aproximadamente 25% menor que os custos com o inventário. Trata-se, em resumo, a HOLDING FAMILIAR/PATRIMONIAL de uma estrutura societária que pode trazer muitos benefícios para famílias que desejam proteger seu patrimônio e garantir a continuidade dos negócios. No entanto, é importante lembrar que a constituição de uma holding patrimonial/familiar exige um bom planejamento jurídico, além de profissionais especializados para garantir que a estrutura seja adequada aos objetivos da família. Por isso, se você deseja criar uma holding patrimonial/familiar, recomendamos que procure um escritório de advocacia especializado em direito empresarial, imobiliário e tributário para obter o auxílio necessário e garantir que a estrutura seja criada de forma adequada e segura. Com o auxílio de profissionais especializados, é possível proteger seu patrimônio e garantir a continuidade dos negócios de sua família por muitas gerações.
Ganho de capital no inventário
O ganho de capital é um ótimo indicador de que o imóvel foi valorizado, mas traz consigo o indesejado problema de uma alta carga tributária. O que é o ganho de capital? Trata-se da diferença positiva entre o valor de compra e o preço de venda do imóvel. Ou seja, se um imóvel é adquirido por R$ 100.000,00 e é vendido por R$ 500.000,00, o vendedor terá um ganho de capital de R$ 400.000,00. O mesmo ocorre, por exemplo, na transferência dos bens a herdeiros na sucessão causa mortis. No entanto, esse valor de R$ 400.000,00 não é livre de tributação, uma vez que nele incide uma tabela de alíquotas progressivas, a depender do valor do imóvel vendido. A tabela é a seguinte Quando devo pagá-lo? O ganho de capital é pago de forma antecipada, no último dia do mês subsequente à alienação, por meio do carnê-leão. Logo, o contribuinte não deverá aguardar a declaração anual de ajuste. Há fatores de redução do ganho de capital? Sim, há relevantes possibilidades de redução do ganho de capital, as quais incidem a depender da data em que o imóvel foi adquirido. Duas leis tratam do tema. Vejamos primeiro a tabela da Lei nº 7.713/88, no art. 18: Tal lei é muito vantajosa aos imóveis que são muito antigos, mas se levarmos em conta, por exemplo, um terreno adquirido após 1990, já não existiria percentual de redução. Para esses casos, aplica-se a Lei 11.196/2005, que traz uma série de fatores de redução do ganho de capital, cujo critério também é o da data em que o imóvel foi adquirido. Ocorre que as fórmulas apresentadas pela lei não são de fácil entendimento, motivo pelo qual há simuladores online que realizam o cálculo com base nos critérios fixos informados pelo contribuinte. Veja-se de um caso exemplificativo (https://www.ozai.com.br/ganho-de-capital/): No caso acima, levou-se em conta a situação hipotética de um imóvel adquirido por R$ 12.000,00, em 01/01/1990, cuja venda ocorreu em 29/07/2022 por R$ 1.000.000,00. O ganho de capital dessa operação foi de R$ 988.000,00 e, caso não houvesse o benefício fiscal, o valor devido da tributação seria de R$ 148.200,00 (15% dos R$ 988.000,00). Todavia, uma vez que existe o fator de redução já mencionado, o ganho de capital para fins de base de cálculo passou a ser de R$ 241.058,18. Com isso, ao se calcular a alíquota de 15%, atinge-se a quantia de R$ 36.158,73 devida à Receita Federal – uma redução de R$ 112.041,27 (75,6%) se comparada ao cálculo original. O ganho de capital no inventário Sem dúvidas, o ganho de capital é um ótimo indicador de que o imóvel foi valorizado, mas pode trazer o indesejado problema de uma alta carga tributária. No inventário, quando o herdeiro recebe o imóvel do espólio, possui duas pricipais opções: i) declara o valor histórico (que, utilizando-se o exemplo já citado, seria de R$ 12.000,00), ou; ii) atualiza o valor do imóvel para R$ 1.000.000,00 e faz o pagamento do ganho de capital. Muitos advogados e contadores indicam a declaração do valor histórico, uma vez que tal operação fará com que o “ganho de capital” não exista, até porque o valor se manteve o mesmo. No entanto, tal operação é arriscada e, muitas vezes, demonstra uma estratégia sem sentido. Isso porque, caso o imóvel seja atualizado assim que recebido do espólio, o benefício de antiguidade poderá ser utilizado, de tal forma que a alta de redução do ganho de capital será aplicada. Porém, caso o imóvel não seja atualizado naquele momento, a data em que o bem foi adquirido será zerada; em outras palavras, todos os benefícios relacionados ao pagamento de ganho de capital são excluídos. Por essa razão, a depender do caso, a melhor opção é pagar o ganho de capital assim que recebido o imóvel, a fim de se aproveitar do benefício fiscal da Lei 11.196/2005.
Convenção de condomínio: atualizar para não se frustrar!
É de conhecimento de todos que moram, pretendem morar ou investir numa unidade imobiliária de condomínio edilício, o quão importante é a CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO para a administração da coletividade de condôminos. Contudo, são raros os compradores que, antes de fechar o negócio de compra da unidade, tomam o cuidado de ler a convenção de condomínio, isto é, só conhecem determinadas limitações ao uso e gozo da unidade ou deveres atinentes a ela, paliativamente (quando surge algum problema que, obrigatoriamente, precisam recorrer ao instrumento). E isso se agrava quando a convenção de condomínio é omissa no tocante à resolução do seu problema, em especial, por exemplo, sobre as novas formas de negócios locatícios ligados a tecnologia (locações de curta ou curtíssima temporada por aplicativos) e majoração de juros para os condomínios inadimplentes.Outros exemplos da necessidade de modernização da convenção são: (a) a expressa autorização, caso seja a vontade dos condôminos, sobre a possibilidade do aluguel de vagas de garagem a pessoa estranha ao condomínio; (b) estabelecer parâmetros de remuneração e o número limite de reeleições do síndico, bem como a possibilidade de eleição de pessoa para este encargo que não seja proprietária de unidade no condomínio; (c) a possibilidade de inclusão de cláusula compromissória arbitral, para que os conflitos condominiais sejam resolvidos no âmbito da arbitragem, sem a intervenção judicial; e outros.Portanto, hoje, mais do que nunca, a modernização deste instrumento é essencial para o bem-estar e convivência harmoniosa dos condôminos. A modificação (atualização) da convenção de condomínio muitas vezes vem, também, da necessidade e modernização das cláusulas em função do tempo e evolução das legislações que regulam as relações condominiais, ou ainda, pela má elaboração do documento por parte das construtoras e incorporadoras, refletindo em regras que não correspondem aos desejos e anseios da coletividade de condôminos.Há casos, por exemplo, que a convenção de condomínio foi elaborada antes da vigência do Código Civil de 2002 e nunca sofreu alterações. O que dificulta ainda mais a governança do síndico daquele condomínio.E para atualizar a convenção do condomínio que administro ou hábito, qual procedimento deve ser adotado?Legalmente, o quórum para se alterar a convenção é de 2/3 dos condôminos (CC, art. 1.351) e, na prática, a necessidade da reunião de número expressivo da coletividade para modificar tal instrumento é a maior barreira encontrada para que essa importantíssima providência seja efetivada. A utilização de estratégias como deixar a assembleia em aberto ou em sessão permanente, não devem ser realizadas para a obtenção do quórum necessário, pois facilmente são rechaçadas pelo judiciário. É importante lembrar que o ato de registro no Cartório de Imóveis ou no de Títulos e Documentos, por si só, não dão legalidade ao ato, que, se contestado, fatalmente a assembleia será anulada.Logo, a atuação do síndico é primordial para a obtenção do quórum! Um bom trabalho prévio deve ser feito pelo administrador, conseguindo a outorga de procurações daqueles que não podem estar presentes na assembleia e, caso seja necessário, criando uma comissão atuante para auxiliar nos trabalhos.Por fim, antes de alterar a convenção de condomínio sugere-se que o administrador consulte um advogado especialista, tendo em vista que o referido profissional terá ciência sobre os procedimentos administrativos que serão necessários para a alteração, o que trará mais segurança e celeridade para essa árdua missão. Além disso, é importante lembrar: mesmo que a convenção aprovada e sem registro já produza efeitos perante os condôminos (STJ, súmula 260), o registro dela no Cartório de Registro de Imóveis é o melhor caminho a ser seguido, visto que os seus efeitos se estenderão contra terceiros e, ainda, ter o reconhecimento garantido pelas instituições bancárias e órgãos em que seja necessário apresentar o referido instrumento.