Muita gente ainda imagina que o risco fiscal sobre aluguéis só aparece quando o próprio
contribuinte informa esses valores na declaração de imposto de renda. Esse cenário
mudou há bastante tempo. Hoje, rendimentos de locação chegam ao conhecimento da
Receita Federal por diferentes caminhos, como a movimentação bancária e as informações
prestadas por terceiros, entre elas a DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades
Imobiliárias).
Quando esses dados não batem com a declaração do contribuinte, o problema deixa de
ser apenas contábil e passa a ser fiscal. Uma decisão recente do CARF (Conselho
Administrativo de Recursos Fiscais) ilustra esse ponto com clareza: foram mantidas
cobranças relacionadas a depósitos bancários de origem não comprovada, omissão de
rendimentos de aluguéis e falta de recolhimento de carnê-leão.
O acórdão afirma, de forma expressa, que informações de aluguéis constantes na DIMOB
podem sustentar o lançamento tributário, e que cabe ao contribuinte provar, com
documentação idônea, eventual incorreção desses dados.
O que a decisão do CARF revela sobre aluguéis não declarados?
No acórdão, o CARF examinou auto de infração de IRPF (Imposto de Renda de Pessoa
Física) referente, entre outros pontos, à omissão de rendimentos de aluguéis, a depósitos
bancários sem origem comprovada e à falta de recolhimento mensal obrigatório sobre
rendimentos recebidos de pessoas físicas. O recurso do contribuinte foi rejeitado por
unanimidade.
O ponto mais relevante para quem recebe aluguel é direto: quando os valores são
informados em DIMOB, o contribuinte não afasta a cobrança apenas contestando a
autuação de forma genérica. Para isso, precisaria apresentar documentação hábil e idônea
demonstrando que as informações transmitidas à Receita estavam incorretas.
Quando existe informação de terceiros apontando que determinada pessoa recebeu
aluguéis, a discussão deixa de ser abstrata. O contribuinte precisa enfrentar aquele dado
de forma objetiva, com prova concreta.
O que é a DIMOB e por que ela merece atenção?
A DIMOB é uma obrigação acessória pela qual determinadas pessoas jurídicas do setor
imobiliário informam operações à Receita Federal. Na prática, ela pode revelar quem
recebeu aluguel, de quem recebeu e em que montante.
Isso altera a percepção de risco de muitos proprietários, usufrutuários, administradores de
patrimônio e pessoas que concentram receitas de locação em contas pessoais. O Fisco não
depende apenas daquilo que aparece espontaneamente na declaração anual do
contribuinte.
No caso julgado pelo CARF, a fiscalização se valeu justamente de dados da DIMOB para
apontar omissão de rendimentos de aluguéis. O acórdão registra que esses valores
estavam nos bancos de dados da Receita e que o contribuinte não produziu prova
suficiente para desconstituir a informação.
Por que alegações genéricas costumam falhar em uma fiscalização?
Um dos aspectos mais úteis da decisão é a ênfase probatória. O CARF reafirmou que, para
justificar depósitos bancários, explicações amplas ou genéricas não bastam. É necessário
individualizar os créditos e demonstrar a coincidência entre origem, datas e valores.
O mesmo raciocínio apareceu em relação às alegadas doações: a simples menção em
declarações não foi considerada suficiente sem prova idônea da efetiva transferência
patrimonial.
Essa parte do julgamento reflete uma dificuldade comum em fiscalizações: o contribuinte
apresenta uma narrativa possível, mas não consegue conectá-la documentalmente aos
fatos apurados. Dizer que um depósito decorreu de ajuda familiar, devolução informal,
recebimento em espécie ou repasse de terceiro pode não resolver o problema quando
faltam documentos que liguem, de forma verificável, aquele valor específico à explicação
apresentada.
Qual a relação entre aluguel e carnê-leão?
Quando a pessoa física recebe determinados rendimentos de outra pessoa física, como
costuma ocorrer em locações, pode surgir a obrigação de recolhimento mensal do imposto,
o carnê-leão. No caso apreciado pelo CARF, a falta desse recolhimento sobre aluguéis
recebidos de pessoas físicas também integrou a autuação, com imposição de multa
isolada.
O risco, portanto, não está apenas na declaração anual. Em certas situações, ele começa
antes, no tratamento mensal do rendimento.
Conclusão
A decisão recente do CARF reforça uma mensagem importante: rendimentos de aluguel
não declarados podem ser identificados por cruzamento de informações, e a DIMOB tem
papel relevante nesse contexto. Depósitos bancários sem origem comprovada e
explicações desacompanhadas de prova concreta tendem a fragilizar a defesa do
contribuinte.
Para quem recebe receitas de locação, a atenção vai além de preencher corretamente a
declaração anual. Importa manter coerência entre documentos, movimentação bancária,
obrigações mensais e informações prestadas por terceiros. Cada situação concreta exige
análise individualizada, especialmente quando há exposição a autuações, omissões de
rendimentos ou inconsistências entre declaração e dados informados ao Fisco.
Perguntas frequentes
A Receita pode descobrir aluguéis que não foram declarados?
Pode. Além da declaração anual, a Receita cruza dados de movimentação bancária e de
obrigações acessórias como a DIMOB, que indicam quem recebeu aluguel, de quem e em
que valor.
O que é a DIMOB?
É a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias, obrigação acessória pela qual
pessoas jurídicas do setor imobiliário informam operações à Receita Federal, incluindo
valores de aluguel.
O que é o carnê-leão e quando ele se aplica ao aluguel?
É o recolhimento mensal do imposto de renda devido quando a pessoa física recebe
rendimentos de outra pessoa física, situação comum em locações. A falta desse
recolhimento pode gerar autuação e multa isolada.
Contestar a autuação já basta para afastar a cobrança?
Conforme o entendimento do CARF, é necessário apresentar documentação hábil e idônea
que demonstre, de forma objetiva, eventual incorreção das informações usadas pela
fiscalização.
Este conteúdo tem caráter informativo e educacional. Não constitui recomendação jurídica individualizada e não
substitui a análise técnica de um profissional habilitado sobre o seu caso concreto.
Humberto Luz
Advogado — Lacerda & Fernandes Advogados
OAB-66070/SC
Atuação nas áreas Civil, Execuções em geral, com ênfase em Direito de Família e Sucessões e Direito Imobiliário.
OAB/SC 71.644
