Muita gente ainda imagina que o risco fiscal sobre aluguéis só aparece quando o próprio contribuinte informa esses valores na declaração de imposto de renda. Esse cenário mudou há bastante tempo. Hoje, rendimentos de locação chegam ao conhecimento da Receita Federal por diferentes caminhos, como a movimentação bancária e as informações prestadas por terceiros, entre elas a DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias).
Quando esses dados não batem com a declaração do contribuinte, o problema deixa de ser apenas contábil e passa a ser fiscal. Uma decisão recente do CARF (Conselho Administrativo de Recursos Fiscais) ilustra esse ponto com clareza: foram mantidas cobranças relacionadas a depósitos bancários de origem não comprovada, omissão de rendimentos de aluguéis e falta de recolhimento de carnê-leão.
O acórdão afirma, de forma expressa, que informações de aluguéis constantes na DIMOB podem sustentar o lançamento tributário, e que cabe ao contribuinte provar, com documentação idônea, eventual incorreção desses dados.
O que a decisão do CARF revela sobre aluguéis não declarados?
No acórdão, o CARF examinou auto de infração de IRPF (Imposto de Renda de Pessoa Física) referente, entre outros pontos, à omissão de rendimentos de aluguéis, a depósitos bancários sem origem comprovada e à falta de recolhimento mensal obrigatório sobre rendimentos recebidos de pessoas físicas. O recurso do contribuinte foi rejeitado por unanimidade.
O ponto mais relevante para quem recebe aluguel é direto: quando os valores são informados em DIMOB, o contribuinte não afasta a cobrança apenas contestando a autuação de forma genérica. Para isso, precisaria apresentar documentação hábil e idônea demonstrando que as informações transmitidas à Receita estavam incorretas.
Quando existe informação de terceiros apontando que determinada pessoa recebeu aluguéis, a discussão deixa de ser abstrata. O contribuinte precisa enfrentar aquele dado de forma objetiva, com prova concreta.
O que é a DIMOB e por que ela merece atenção?
A DIMOB é uma obrigação acessória pela qual determinadas pessoas jurídicas do setor imobiliário informam operações à Receita Federal. Na prática, ela pode revelar quem recebeu aluguel, de quem recebeu e em que montante.
Isso altera a percepção de risco de muitos proprietários, usufrutuários, administradores de patrimônio e pessoas que concentram receitas de locação em contas pessoais. O Fisco não depende apenas daquilo que aparece espontaneamente na declaração anual do contribuinte.
No caso julgado pelo CARF, a fiscalização se valeu justamente de dados da DIMOB para apontar omissão de rendimentos de aluguéis. O acórdão registra que esses valores estavam nos bancos de dados da Receita e que o contribuinte não produziu prova suficiente para desconstituir a informação.
Por que alegações genéricas costumam falhar em uma fiscalização?
Um dos aspectos mais úteis da decisão é a ênfase probatória. O CARF reafirmou que, para justificar depósitos bancários, explicações amplas ou genéricas não bastam. É necessário individualizar os créditos e demonstrar a coincidência entre origem, datas e valores.
O mesmo raciocínio apareceu em relação às alegadas doações: a simples menção em declarações não foi considerada suficiente sem prova idônea da efetiva transferência patrimonial.
Essa parte do julgamento reflete uma dificuldade comum em fiscalizações: o contribuinte apresenta uma narrativa possível, mas não consegue conectá-la documentalmente aos fatos apurados. Dizer que um depósito decorreu de ajuda familiar, devolução informal, recebimento em espécie ou repasse de terceiro pode não resolver o problema quando faltam documentos que liguem, de forma verificável, aquele valor específico à explicação apresentada.
Qual a relação entre aluguel e carnê-leão?
Quando a pessoa física recebe determinados rendimentos de outra pessoa física, como costuma ocorrer em locações, pode surgir a obrigação de recolhimento mensal do imposto, o carnê-leão. No caso apreciado pelo CARF, a falta desse recolhimento sobre aluguéis recebidos de pessoas físicas também integrou a autuação, com imposição de multa isolada.
O risco, portanto, não está apenas na declaração anual. Em certas situações, ele começa antes, no tratamento mensal do rendimento.
Conclusão
A decisão recente do CARF reforça uma mensagem importante: rendimentos de aluguel não declarados podem ser identificados por cruzamento de informações, e a DIMOB tem papel relevante nesse contexto. Depósitos bancários sem origem comprovada e explicações desacompanhadas de prova concreta tendem a fragilizar a defesa do contribuinte.
Para quem recebe receitas de locação, a atenção vai além de preencher corretamente a declaração anual. Importa manter coerência entre documentos, movimentação bancária, obrigações mensais e informações prestadas por terceiros. Cada situação concreta exige análise individualizada, especialmente quando há exposição a autuações, omissões de rendimentos ou inconsistências entre declaração e dados informados ao Fisco.
A Receita pode descobrir aluguéis que não foram declarados?
Pode. Além da declaração anual, a Receita cruza dados de movimentação bancária e de obrigações acessórias como a DIMOB, que indicam quem recebeu aluguel, de quem e em que valor.
O que é a DIMOB?
É a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias, obrigação acessória pela qual pessoas jurídicas do setor imobiliário informam operações à Receita Federal, incluindo valores de aluguel.
O que é o carnê-leão e quando ele se aplica ao aluguel?
É o recolhimento mensal do imposto de renda devido quando a pessoa física recebe rendimentos de outra pessoa física, situação comum em locações. A falta desse recolhimento pode gerar autuação e multa isolada.
Contestar a autuação já basta para afastar a cobrança?
Conforme o entendimento do CARF, é necessário apresentar documentação hábil e idônea que demonstre, de forma objetiva, eventual incorreção das informações usadas pela fiscalização.
Este conteúdo tem caráter informativo e educacional. Não constitui recomendação jurídica individualizada e não substitui a análise técnica de um profissional habilitado sobre o seu caso concreto.
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Advogado tributarista OAB/SC 66.070
