Comprar imóvel na planta, ainda em fase de construção, faz parte do cotidiano do mercado da construção civil. As unidades são comercializadas tanto para compradores moradores, que vão usar o imóvel como residência, quanto para compradores investidores, que adquirem pensando no lucro futuro.
Em qualquer um dos casos, o risco caminha junto com a negociação. Trata-se da aquisição de coisa futura: por mais organizado que esteja o empreendimento, existe o viés da incerteza, já que o comprador não consegue enxergar a unidade pronta no momento da compra.
Por isso, além de verificar se a incorporação imobiliária está registrada no Cartório de Imóveis, que é a certeza da regularidade da comercialização, vale conhecer um instrumento legal que muitos compradores e até alguns incorporadores desconhecem. A Lei de Incorporações (Lei nº 4.591/64) prevê mecanismos que reduzem esse risco, e o principal deles é o patrimônio de afetação.
O que é patrimônio de afetação?
O patrimônio de afetação é um regime previsto na Lei nº 4.591/64 que separa toda a contabilidade e os recursos de um empreendimento imobiliário do patrimônio geral da incorporadora. Na prática, o dinheiro arrecadado com a venda das unidades fica vinculado exclusivamente à construção daquele empreendimento.
Quando alguém compra um imóvel ainda em incorporação, presume-se uma comunhão de esforços: o comprador paga as parcelas da promessa de compra e venda, e a incorporadora usa esses valores para erguer o prédio. O empreendimento é construído com a receita das vendas e, em alguns casos, com outros recursos, como o financiamento bancário. O patrimônio de afetação protege essa receita e preserva os valores destinados a concluir a obra.
Como o patrimônio de afetação funciona na prática?
Com o regime constituído, todos os recursos obtidos com as vendas das unidades na fase de construção, somados a eventuais aportes financeiros do projeto, só podem ser usados na execução daquele empreendimento, sob pena de sanção à incorporadora.
O reflexo direto para o comprador aparece em situações de crise. As dívidas e até uma eventual falência da incorporadora não atingem o empreendimento onde você comprou a sua unidade autônoma, seja apartamento, lote ou sala comercial. O patrimônio da obra fica blindado.
O que a incorporadora precisa fazer para constituir o patrimônio de afetação?
A Lei nº 4.591/64 estabelece algumas providências obrigatórias para a incorporadora:
1. Averbação, no Cartório de Imóveis, do termo de opção pela submissão do empreendimento ao regime do patrimônio de afetação;
2. Inscrição no CNPJ e informação do domicílio tributário eletrônico (DTE) junto à Receita Federal;
3. Organização contábil separada da incorporadora;
4. Comprovação de regularidade fiscal e do FGTS.
Quais as vantagens do patrimônio de afetação para a incorporadora?
Os benefícios não param no comprador. Para a sociedade empresária, o regime agrega credibilidade ao empreendimento e funciona como um forte diferencial de mercado.
Há também uma vantagem tributária relevante: a possibilidade de adesão ao Regime Especial de Tributação (RET), com alíquota de 4% sobre a receita bruta, abaixo da tributação convencional, que gira em torno de 6,73% na modalidade lucro presumido. Vale destacar que o RET se aplica apenas às vendas de unidades durante a fase de construção e não se estende à alienação de unidades já prontas.
Como saber se o empreendimento tem patrimônio de afetação?
Exija e leve ao seu advogado o registro da incorporação imobiliária do empreendimento cuja unidade você pretende adquirir. A constituição do regime de afetação é a segurança de ver a obra concluída.
Perguntas frequentes
Comprar imóvel na planta é seguro?
Pode ser, desde que a incorporação esteja registrada no Cartório de Imóveis e, de preferência, submetida ao regime de patrimônio de afetação, que protege os recursos da obra.
O que acontece com meu imóvel se a incorporadora falir?
Quando há patrimônio de afetação, o empreendimento fica separado do patrimônio geral da incorporadora. As dívidas e a falência da empresa não atingem a obra onde está a sua unidade.
Patrimônio de afetação é obrigatório?
Não. É uma opção da incorporadora. Por isso é importante verificar, antes da compra, se o empreendimento adotou o regime.
Este texto não constitui recomendação jurídica, tampouco indicação para mover ação judicial. O objetivo do blog é apenas oferecer conteúdo gratuito e educacional sobre o mundo do direito.
Maicon Fernandes Advogado Especialista em Direito e Negócios Imobiliários
OAB/SC 50.117
Com ampla experiência em direito registral e notarial, trabalhou em Cartório de Registro de Imóveis, especializando-se nos procedimentos de desmembramento, loteamento, parcelamento de solo, incorporações imobiliárias, entre outros.
