Imunidade de ITBI: STF forma maioria paraafastar o imposto na integralização de imóvei sem holdings patrimoniais

Uma decisão que pode reduzir significativamente os custos de constituição de holdings patrimoniais e de reorganizações empresariais está próxima de ser concluída no Supremo Tribunal Federal (STF). O Tribunal formou maioria favorável à imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na transferência de imóveis para integralização do capital social, mesmo quando a empresa exerce atividades predominantemente imobiliárias.

A discussão é especialmente relevante para empresários e famílias que pretendem transferir imóveis para uma pessoa jurídica, seja para organizar o patrimônio, facilitar sua administração ou estruturar o planejamento sucessório.

Até então, muitos municípios exigiam o recolhimento do ITBI nessas operações quando a atividade principal da empresa era a compra e venda ou a locação de imóveis. Esse entendimento, contudo, poderá mudar significativamente.

O que está sendo discutido pelo STF?

O ITBI é um imposto municipal que incide, em regra, sobre a transmissão onerosa de imóveis entre pessoas vivas.

Entretanto, o artigo 156, § 2o, inciso I, da Constituição Federal prevê uma hipótese de imunidade tributária para a transferência de imóveis destinados à integralização do capital social de empresas.

Na prática, isso significa que uma pessoa pode utilizar um imóvel para integralizar o capital social de uma sociedade sem necessariamente recolher o ITBI sobre a transferência.

A controvérsia envolve a interpretação da exceção prevista no mesmo dispositivo constitucional, que menciona empresas cuja atividade predominante seja a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis.

Durante anos, diversos municípios interpretaram essa restrição como aplicável também à integralização de capital social, exigindo o pagamento do imposto de empresas imobiliárias e holdings patrimoniais.

Agora, no julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108), o STF analisase essa exigência é compatível com a Constituição.

O que o STF decidiu sobre a imunidade do ITBI?

O julgamento teve um novo desdobramento em outubro de 2026, quando o ministro Alexandre de Moraes acompanhou o entendimento do relator, ministro Edson Fachin, favorável à imunidade tributária.

O entendimento majoritário considera que a restrição relacionada à atividade imobiliária predominante se aplica apenas às transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoas jurídicas, e não à transferência de imóveis para integralização do capital social.

Assim, a imunidade do ITBI poderá ser reconhecida independentemente da atividade econômica exercida pela empresa que recebe o imóvel.

Isso significa que uma holding patrimonial destinada à administração e à locação de imóveis, por exemplo, poderá ter direito à imunidade, mesmo que sua principal fonte de receita seja o aluguel dos próprios bens.

É importante destacar, contudo, que, até 13 de outubro de 2026, o julgamento ainda não havia sido concluído, com encerramento previsto para 19 de outubro. Portanto, embora já exista maioria favorável aos contribuintes, a definição da tese definitiva depende da conclusão do julgamento.

Como a decisão pode beneficiar holdings patrimoniais?

A constituição de uma holding patrimonial frequentemente envolve a transferência de imóveis pertencentes aos sócios para o patrimônio da pessoa jurídica.

Imagine uma família que possui cinco imóveis, avaliados em R$ 5 milhões, e pretende utilizá-los para integralizar o capital social de uma empresa criada para administrar esse patrimônio.

Em um município que aplica uma alíquota de 3% de ITBI, a cobrança sobre o valor integral dos imóveis representaria um custo de R$ 150 mil.

Com a confirmação do entendimento favorável à imunidade tributária, esse custo poderá ser afastado, desde que a operação corresponda efetivamente à integralização do capital social e respeite os limites constitucionais aplicáveis.

O impacto financeiro pode ser expressivo, especialmente em estruturas que concentram imóveis de maior valor.

Além disso, a decisão poderá beneficiar sociedades empresárias que necessitam incorporar imóveis ao próprio capital, independentemente de sua atividade principal.

Por esse motivo, a análise do tema sob a perspectiva do direito tributário é fundamental para compreender quais operações podem ser beneficiadas e quais cuidados devem ser observados.

A imunidade do ITBI possui limites?

Embora o julgamento represente uma perspectiva favorável aos contribuintes, a imunidade tributária não significa que qualquer transferência imobiliária para uma empresa esteja automaticamente livre do imposto.

O próprio STF já estabeleceu, no Tema 796 da repercussão geral, que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos imóveis que exceder o limite do capital social a ser integralizado.

Portanto, é necessário avaliar a correspondência entre o valor dos bens transferidos e o capital social efetivamente integralizado, além da documentação que fundamenta a operação.

Outro ponto relevante é que a imunidade não impede a fiscalização de eventuais fraudes ou simulações. Os municípios continuam autorizados a investigar operações estruturadas artificialmente para afastar a tributação.

Dessa forma, a constituição de uma holding patrimonial exige planejamento adequado, com atenção à finalidade da operação, à documentação societária e às consequências tributárias envolvidas.

Uma avaliação individualizada, inclusive com o auxílio de um advogado tributarista, pode ajudar a identificar riscos e evitar cobranças indevidas.

Quem já pagou ITBI poderá recuperar os valores?

A possível consolidação do entendimento favorável aos contribuintes também abre espaço para outra discussão importante: a recuperação do ITBI recolhido em operações anteriores.

Empresas que transferiram imóveis para integralização do capital social e recolheram o imposto exclusivamente em razão da predominância de sua atividade imobiliária poderão avaliar a possibilidade de restituição.

Entretanto, a recuperação desses valores não será automática.

Será necessário examinar as circunstâncias da operação, os documentos que comprovam a integralização do capital, os fundamentos da cobrança municipal e os prazos legais aplicáveis.

Também será importante acompanhar a conclusão do julgamento para verificar a tese definitiva e a possibilidade de eventual modulação de efeitos, que poderá estabelecer limitações temporais à aplicação do entendimento.

Por isso, empresas que realizaram essas operações nos últimos anos devem preservar a documentação correspondente e avaliar, com cautela, a existência de valores potencialmente recuperáveis.

Conclusão: o que muda para empresários e proprietários de imóveis?

A formação de maioria no STF representa um avanço relevante para a segurança jurídica das operações de integralização de imóveis ao capital social de empresas.

Caso o entendimento seja confirmado, holdings patrimoniais e sociedades que exercem atividades imobiliárias poderão ter reconhecido o direito à imunidade do ITBI, sem que a natureza de suas atividades constitua, por si só, um impedimento.

A decisão também poderá abrir oportunidades para a revisão de cobranças anteriores e a recuperação de valores pagos indevidamente, conforme as particularidades de cada situação.

Contudo, a imunidade tributária possui requisitos e limites que precisam ser observados. Por isso, uma análise jurídica e contábil criteriosa continua sendo essencial para a estruturação dessas operações.

Perguntas frequentes

Pela maioria formada no STF no Tema 1.348 (RE 1.495.108), a imunidade do ITBI pode ser reconhecida na integralização de imóveis ao capital social, independentemente de a empresa ter atividade predominantemente imobiliária. A tese definitiva depende da conclusão do julgamento.

A atividade imobiliária da empresa impede a imunidade do ITBI?

Segundo o entendimento majoritário, a restrição ligada à atividade imobiliária predominante se aplica apenas a transmissões por fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoas jurídicas, e não à integralização de capital social. Assim, uma holding de locação pode ter direito à imunidade.

A imunidade do ITBI é ilimitada?

Não. Pelo Tema 796 do STF, a imunidade não alcança o valor dos imóveis que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Também permanece a fiscalização de fraudes ou simulações, o que exige correspondência entre o valor dos bens e o capital integralizado e documentação adequada.

Quem já pagou ITBI pode recuperar o valor?

Pode avaliar a restituição, mas ela não é automática. É preciso examinar as circunstâncias da operação, a documentação da integralização, os fundamentos da cobrança municipal, os prazos legais e eventual modulação de efeitos definida no julgamento.

Qual pode ser o impacto financeiro da decisão?

Pode ser expressivo em estruturas com imóveis de maior valor. No exemplo do artigo, cinco imóveis avaliados em R$ 5 milhões, em município com alíquota de 3%, representariam R$ 150 mil de ITBI, custo que poderá ser afastado com o reconhecimento da imunidade.

Este texto não constitui recomendação jurídica, tampouco indicação para mover ação judicial. O objetivo do blog é apenas oferecer conteúdo gratuito e educacional sobre o mundo do direito.