Você aproximou comprador e vendedor, o negócio foi fechado, mas a comissão de corretagem não foi paga? Em determinadas situações, o corretor pode exigir judicialmente o pagamento da remuneração, inclusive quando o negócio foi concluído sem a sua participação final.
A comissão, quando preenchidos os requisitos previstos na legislação e reconhecidos pela jurisprudência, trata-se de uma remuneração decorrente do trabalho realizado pelo corretor.
Mas afinal: quando nasce o direito à comissão? Quem deve pagar? E o que fazer quando o cliente simplesmente se recusa a pagar?
O que faz o corretor e como é definida a comissão?
De forma simplificada, o corretor atua para aproximar as partes e viabilizar a realização de determinado negócio, conforme as instruções recebidas.
No mercado imobiliário, por exemplo, é comum que o corretor apresente o imóvel ao potencial comprador, aproxime comprador e vendedor, participe das negociações e contribua para que as partes cheguem a um acordo.
A remuneração do corretor pode ser previamente estabelecida entre as partes. Quando não houver valor previamente fixado, o artigo 724 do Código Civil estabelece que a remuneração será arbitrada considerando a natureza do negócio e os usos locais.
Quando nasce o direito à comissão de corretagem?
Mas o ponto central está no resultado da intermediação.
O Código Civil estabelece que a remuneração é devida quando o corretor consegue o resultado previsto no contrato de mediação, inclusive quando o negócio não chega a se efetivar posteriormente em razão do arrependimento das partes.
Na prática, isso significa que não é necessário que o corretor esteja presente em absolutamente todas as etapas da negociação.
Em outras palavras, o Poder Judiciário entende que, na corretagem imobiliária, a comissão pode ser devida quando a atuação do corretor resulta na aproximação útil das partes e no consenso quanto aos elementos essenciais do negócio.
O corretor precisa participar de todas as etapas da negociação?
Um exemplo prático corriqueiro é de um corretor que apresenta determinado imóvel, o comprador visita, demonstra interesse, conhece o proprietário e as partes iniciam o as negociações mas dispensam o corretor e concluem a venda diretamente entre si.
Dependendo das circunstâncias e das provas existentes, o fato de o corretor não ter participado da assinatura final do contrato não significa, por si só, que ele perdeu o direito à comissão.
Isso porque, se a venda ocorrer posteriormente como consequência da aproximação realizada pelo corretor, a comissão pode continuar sendo devida.
Portanto, dispensar o corretor antes da conclusão da venda não necessariamente elimina o direito à remuneração.
O que precisa ser analisado é a existência do vínculo entre o trabalho realizado pelo corretor e o negócio posteriormente concretizado.
O fim do contrato de corretagem encerra o direito à comissão?
E se o contrato de corretagem já tiver terminado? O encerramento do prazo previsto no contrato também não significa automaticamente que a comissão deixou de ser devida.
Essa regra é especialmente importante em situações nas quais o corretor apresentou o imóvel, encontrou o interessado e conduziu as primeiras negociações, mas o negócio acabou sendo formalizado algum tempo depois.
E se o comprador ou vendedor se arrepender?
E quando o comprador ou vendedor simplesmente se arrepende? Também é necessário diferenciar arrependimento de uma situação em que o negócio efetivamente não alcançou o resultado necessário.
A comissão pode ser devida mesmo quando o negócio não se efetiva posteriormente por arrependimento das partes.
Em outras palavras: não basta simplesmente afirmar que houve uma negociação. É necessário verificar se a atuação do corretor efetivamente produziu a aproximação e o resultado que lhe cabia alcançar.
Por isso, situações em que o negócio não chegou a ser concluído por razões relevantes, como determinados impedimentos jurídicos ou impossibilidade de concretização, podem receber tratamento diferente.
O que fazer quando a comissão de corretagem não é paga?
Se você aproximou as partes, participou da negociação ou apresentou o imóvel e posteriormente descobriu que o negócio foi concluído sem o pagamento da sua comissão, pode existir uma pretensão de cobrança.
O ponto fundamental é verificar, com base nos documentos e nas circunstâncias do caso, se o negócio efetivamente decorreu da sua atuação profissional e qual é a remuneração que pode ser exigida.
Antes de desistir da cobrança, reúna os documentos e registros da negociação e procure orientação jurídica para avaliar o seu caso.
Perguntas frequentes
Quando o corretor tem direito à comissão de corretagem?A comissão é devida quando o corretor consegue o resultado previsto no contrato de mediação, ou seja, a aproximação útil das partes e o consenso quanto aos elementos essenciais do negócio, inclusive quando o negócio não se efetiva depois por arrependimento das partes.
O corretor recebe comissão se a venda for fechada sem ele?Pode receber. Se a venda ocorrer posteriormente como consequência da aproximação realizada pelo corretor, a comissão pode continuar sendo devida, mesmo que ele não tenha participado da assinatura final. O que se analisa é o vínculo entre o trabalho do corretor e o negócio concretizado.
Se o contrato de corretagem já venceu, ainda cabe comissão?O encerramento do prazo do contrato não significa automaticamente que a comissão deixou de ser devida, especialmente quando o corretor apresentou o imóvel e conduziu as primeiras negociações e o negócio foi formalizado algum tempo depois.
Como é calculada a comissão quando não há valor combinado?Quando não houver valor previamente fixado, o artigo 724 do Código Civil estabelece que a remuneração será arbitrada considerando a natureza do negócio e os usos locais.
O que fazer se o cliente se recusar a pagar a comissão?Reúna os documentos e registros da negociação (propostas, mensagens, visitas, contrato de corretagem) e procure orientação jurídica. Com base nesses elementos, avalia-se se o negócio decorreu da atuação do corretor e qual remuneração pode ser exigida.
Este texto não constitui recomendação jurídica, tampouco indicação para mover ação judicial. O objetivo do blog é apenas oferecer conteúdo gratuito e educacional sobre o mundo do direito.
