IPTU e área do imóvel: STF decide que a metragem não pode definir a alíquota (Tema 1.455)

O tamanho de um imóvel pode justificar, por si só, a cobrança de uma alíquota maior de IPTU? Para empresas proprietárias de imóveis de grande porte (como galpões, estabelecimentos comerciais, indústrias, centros de distribuição e empreendimentos imobiliários) a resposta tem impacto financeiro direto.   Em julgamento recente, o Supremo Tribunal Federal definiu que os municípios não podem utilizar a área do imóvel como critério para estabelecer a alíquota do IPTU. A decisão foi tomada no Tema 1.455 da repercussão geral e estabelece um limite importante à autonomia municipal na cobrança do imposto.   Na prática, o entendimento pode justificar uma revisão da forma como determinados municípios estruturam suas alíquotas e, principalmente, merece atenção dos contribuintes sujeitos a cobranças diferenciadas exclusivamente em razão da metragem de seus imóveis.  

O que o STF decidiu sobre a alíquota do IPTU?

A controvérsia analisada pelo STF teve origem no Município de Chapecó, em Santa Catarina. A legislação municipal estabelecia alíquota de 1% de IPTU para imóveis residenciais com área construída igual ou superior a 400 m². No caso concreto, o contribuinte questionou essa diferenciação, sustentando que a metragem não constitui critério constitucionalmente autorizado para aumentar a alíquota do imposto.

O caso chegou ao Supremo por meio do ARE 1.593.784. Ao final do julgamento, realizado no âmbito do Tema 1.455, a Corte fixou a seguinte tese:

“É inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à EC nº 29/2000, de alíquota do IPTU em razão da área do imóvel.”

A decisão foi unânime, e o julgamento virtual foi encerrado em 5 de agosto de 2026, com publicação do acórdão em 14 de agosto.

Por que a área do imóvel não pode definir a alíquota?

A Constituição Federal permite algumas formas específicas de diferenciação do IPTU. Após a Emenda Constitucional nº 29/2000, o imposto pode ser progressivo em razão do valor do imóvel e também possuir alíquotas distintas de acordo com sua localização e uso.

Isso significa, por exemplo, que a legislação pode estabelecer tratamentos diferentes conforme a destinação do imóvel, distinguindo propriedades residenciais, comerciais ou industriais, desde que respeitados os limites constitucionais.

A metragem, contudo, representa uma característica física do imóvel e não se confunde com sua utilização ou localização.

Foi justamente essa distinção que orientou o julgamento. Para o STF, permitir que um município eleve a alíquota exclusivamente porque determinada propriedade possui maior área construída significaria criar um critério de progressividade não previsto na Constituição.

Sob a perspectiva do direito tributário, a decisão reforça um princípio relevante: embora os municípios tenham competência para instituir e cobrar o IPTU, essa autonomia não permite ampliar livremente os critérios constitucionais utilizados para diferenciar as alíquotas.

O que muda para empresas e proprietários de imóveis?

O julgamento merece atenção especialmente de contribuintes que possuem imóveis de maior porte.

Imagine, por exemplo, uma empresa proprietária de um imóvel com 800 m². Se a legislação municipal estabelecer uma alíquota superior simplesmente porque o imóvel ultrapassa determinada metragem, será necessário verificar se essa diferenciação está baseada exclusivamente na área.

Caso esteja, o critério poderá estar em desacordo com o entendimento firmado pelo STF.

Isso não significa, contudo, que todo proprietário de imóvel de grande dimensão esteja automaticamente pagando IPTU indevido. A composição do imposto depende de diversos elementos, como legislação municipal, valor venal, enquadramento do imóvel, localização, utilização e estrutura das alíquotas aplicáveis.

Por essa razão, antes de qualquer medida, é importante examinar detalhadamente a legislação do município e os carnês ou lançamentos dos últimos exercícios. Uma análise individualizada pode identificar se existe efetivamente cobrança fundada em critério considerado inconstitucional.

É possível recuperar IPTU pago a maior?

Esse é um dos principais efeitos práticos que deverão ser avaliados a partir da decisão.

No processo que originou o julgamento, a primeira instância determinou a aplicação da alíquota de 0,5%, em substituição à alíquota de 1% fundada na metragem, além da restituição dos valores pagos a maior dentro do período não prescrito. Essa decisão foi mantida nas instâncias seguintes quanto à questão central e chegou posteriormente ao STF.

Para outros contribuintes, entretanto, eventual recuperação de valores exige análise específica.

Será necessário verificar, entre outros aspectos, quais exercícios foram atingidos, qual legislação municipal foi aplicada, como a alíquota foi formada, se houve pagamento efetivamente superior ao devido e quais parcelas ainda podem ser discutidas dentro do prazo legal.

Nesse ponto, a atuação de um advogado tributarista pode ser relevante para confrontar os lançamentos realizados pelo município com a legislação local e com a tese estabelecida pelo Supremo, evitando conclusões baseadas apenas no tamanho do imóvel.

A decisão vale apenas para Chapecó?

Não.

Embora o processo tenha surgido de uma legislação do Município de Chapecó, a controvérsia foi julgada sob o regime da repercussão geral. Por isso, a tese firmada no Tema 1.455 deverá orientar os demais processos judiciais que discutam a mesma questão constitucional.

Empresas com patrimônio imobiliário relevante, portanto, podem aproveitar o julgamento como oportunidade para revisar a metodologia utilizada pelos municípios onde possuem imóveis.

O objetivo não é presumir a existência de cobrança irregular, mas verificar se o IPTU vem sendo calculado conforme os parâmetros constitucionalmente admitidos.

Conclusão

A decisão do STF no Tema 1.455 estabelece um limite claro para a tributação municipal: a área do imóvel, isoladamente, não pode servir de fundamento para aumentar a alíquota do IPTU.

O município continua autorizado a estruturar sua legislação tributária dentro das hipóteses permitidas pela Constituição, inclusive mediante progressividade baseada no valor do imóvel ou diferenciação relacionada à sua localização e utilização. O que não pode fazer é transformar a metragem em um novo critério autônomo para elevar a alíquota.

Para contribuintes, especialmente empresas proprietárias de imóveis de grande porte, o julgamento justifica uma revisão dos lançamentos de IPTU e da legislação municipal aplicável. Dependendo da situação concreta, a análise pode revelar cobranças incompatíveis com a tese fixada pelo Supremo e até mesmo valores pagos a maior em exercícios anteriores.

Uma avaliação preventiva em direito tributário permite identificar esses pontos antes da adoção de qualquer medida administrativa ou judicial.

Perguntas frequentes

O município pode cobrar IPTU maior por causa do tamanho do imóvel?

Não. No Tema 1.455, o STF decidiu que é inconstitucional fixar a alíquota do IPTU em razão da área do imóvel, por lei municipal posterior à EC nº 29/2000. A metragem é característica física e não integra os critérios constitucionais de diferenciação.

Quais critérios podem diferenciar a alíquota do IPTU?

Após a EC nº 29/2000, o IPTU pode ser progressivo em razão do valor do imóvel e ter alíquotas distintas conforme a localização e o uso, distinguindo, por exemplo, imóveis residenciais, comerciais ou industriais, dentro dos limites constitucionais.

A decisão do STF vale só para Chapecó?

Não. Embora tenha origem em lei do Município de Chapecó, a controvérsia foi julgada em repercussão geral, e a tese do Tema 1.455 deverá orientar os demais processos que discutam a mesma questão.

É possível recuperar valores de IPTU pagos a maior?

Pode ser, mas depende de análise específica: quais exercícios foram atingidos, qual a legislação municipal aplicada, como a alíquota foi formada, se houve pagamento superior ao devido e quais parcelas ainda estão dentro do prazo legal.

O que fazer se a empresa tem imóveis de grande porte?

Vale revisar os lançamentos de IPTU e a legislação dos municípios onde há imóveis, para verificar se a cobrança se baseia exclusivamente na metragem. A análise é individualizada e não pressupõe cobrança irregular.

Este texto não constitui recomendação jurídica, tampouco indicação para mover ação judicial. O objetivo do blog é apenas oferecer conteúdo gratuito e educacional sobre o mundo do direito.