Comprar, receber por herança ou ocupar um imóvel sem ter a documentação adequada é uma situação mais comum do que parece. Em muitos casos, a pessoa possui um contrato particular, recibos, comprovantes de pagamento e anos de posse, mas não consegue apresentar uma escritura pública registrada em seu nome. Isso não significa, por si só, que o imóvel esteja sem solução. O primeiro passo é identificar exatamente qual é a situação jurídica e registral do bem.
Escritura, registro e matrícula não são a mesma coisa.
A escritura pública é o instrumento pelo qual determinadas transmissões imobiliárias são formalizadas. O registro do título no Cartório de Registro de Imóveis é o ato que, em regra, efetiva a transferência da propriedade imobiliária. Já a matrícula é o histórico registral do imóvel, no qual constam sua identificação e os atos jurídicos relevantes.
Por isso, dizer que um imóvel “não tem escritura” pode significar situações diferentes:pode existir matrícula, mas a propriedade ainda estar registrada em nome de terceiro;pode haver apenas contrato particular; ou pode haver problemas na própria origem e individualização da área.
Quais documentos devem ser analisados?
Antes de escolher o caminho para regularização, é importante levantar a matrícula ou transcrição do imóvel, contratos e recibos existentes, comprovantes de pagamento,
documentos pessoais das partes envolvidas, informações cadastrais municipais e,
conforme o caso, documentos de sucessão, plantas, memoriais e elementos que
demonstrem a origem e a continuidade da posse.
Uma análise jurídica também deve verificar se existem ônus, indisponibilidades, penhoras, hipotecas, divergências de área, problemas de parcelamento do solo ou outros obstáculos que possam interferir na regularização.
Quais caminhos podem ser utilizados?
Dependendo do caso, a solução pode passar pela lavratura de escritura pública e posterior registro, pela adjudicação compulsória ou pelo reconhecimento de usucapião. Também podem ser necessárias medidas de retificação, regularização de construção, inventário ou correção da cadeia dominial.
A adjudicação compulsória extrajudicial está prevista no art. 216-B da Lei de Registros Públicos e pode ser utilizada, preenchidos os requisitos legais, quando há promessa de compra e venda ou cessão e o título definitivo não é formalizado. A via judicial continua disponível.
A usucapião extrajudicial, por sua vez, é processada perante o Registro de Imóveis e exige requerimento com advogado, ata notarial e documentação técnica e registral prevista em lei e nas normas aplicáveis.
E se o imóvel estiver em situação irregular?
A irregularidade não deve ser tratada de maneira automática como caso de usucapião. Em Santa Catarina, o Tribunal de Justiça fixou em 2025 entendimento sobre ações de usucapião envolvendo compras informais e imóveis sem matrícula ou desmembramento. A decisão foi tomada pelo Grupo de Câmaras de Direito Civil no julgamento de um Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR), com o objetivo de uniformizar interpretações sobre o tema.
O Tribunal destacou que a usucapião pode ser admitida quando houver impedimento
concreto e relevante à regularização pelas vias tradicionais, mas não deve ser utilizada apenas para evitar custos ou regras de regularização imobiliária.
Por isso, a escolha do procedimento precisa ser feita depois da análise da documentação e da situação concreta do imóvel. A tese passa a valer para todas as ações ajuizadas a partir da publicação do julgamento do IRDR (autos n. 5061611-54.2022.8.24.0000).
Quando procurar orientação jurídica?
Se você possui um imóvel sem escritura, com contrato de gaveta, documentação
incompleta ou divergências na matrícula, uma análise jurídica individualizada pode indicar o caminho adequado para regularização. Em situações imobiliárias, antecipar a análise documental costuma evitar custos, atrasos e negócios juridicamente inseguros.
Perguntas frequentes
É possível regularizar um imóvel que não tem escritura?
Em muitos casos, sim. Ter apenas contrato particular, recibos e anos de posse não
significa que o imóvel esteja sem solução. O primeiro passo é identificar a situação jurídica e registral do bem para definir o caminho de regularização adequado.
Qual a diferença entre escritura, registro e matrícula?
A escritura pública é o instrumento que formaliza determinadas transmissões. O registro do título no Cartório de Registro de Imóveis é o ato que, em regra, efetiva a transferência da propriedade. A matrícula é o histórico registral do imóvel, com sua identificação e os atos jurídicos relevantes.
O que é adjudicação compulsória extrajudicial? É um caminho previsto no art. 216-B da Lei de Registros Públicos, que pode ser utilizado, preenchidos os requisitos legais, quando há promessa de compra e venda ou cessão e o título definitivo não é formalizado. A via judicial continua disponível.
Imóvel sem escritura é sempre caso de usucapião? Não. A irregularidade não deve ser tratada automaticamente como usucapião. Em Santa
Catarina, o TJSC fixou em 2025, em IRDR, que a usucapião pode ser admitida quando
houver impedimento concreto e relevante à regularização pelas vias tradicionais, mas não para apenas evitar custos ou regras de regularização.
Que documentos são necessários para regularizar o imóvel? Entre outros, a matrícula ou transcrição do imóvel, contratos e recibos, comprovantes de pagamento, documentos pessoais das partes, informações cadastrais municipais e, conforme o caso, documentos de sucessão, plantas e memoriais que demonstrem a origem e a continuidade da posse. Este texto não constitui recomendação jurídica, tampouco indicação para mover ação judicial. O objetivo do blog é apenas oferecer conteúdo gratuito e educacional sobre o mundo do direito.
